أصدرت الجهات المختصة في المملكة العربية السعودية لائحة جديدة تنظم عملية تملك غير السعوديين للعقارات، تتضمن عقوبات مالية تصل غراماتها القصوى إلى 10 ملايين ريال سعودي. وتؤكد اللائحة على الخصوصية الدينية للمناطق المقدسة، حيث يقتصر حق التملك والانتفاع في مكة المكرمة والمدينة المنورة على المسلمين فقط، إلى جانب فرض رسوم تنظيمية بنسبة 2% على التصرفات العقارية التي يقوم بها الأجانب في المدن الكبرى، مع تحديد حالات واضحة للإعفاء مثل التركات والأحكام القضائية.
منظومة رقابية وعقوبات مالية صارمة
لضمان الالتزام بالضوابط الجديدة، أنشأت اللائحة منظومة رقابية مشددة تتضمن عقوبات مالية قد تصل إلى 5% من قيمة العقار، وبسقف أقصى يبلغ 10 ملايين ريال للمخالفات. وأتاحت اللائحة مسارًا نظاميًا للاعتراض على هذه العقوبات أمام المحاكم الإدارية.
اشتراطات إلزامية للأفراد غير السعوديين
ألزمت اللائحة غير السعوديين من الأشخاص الطبيعيين غير المقيمين باستيفاء ثلاثة متطلبات رئيسية قبل إتمام أي عملية شراء عقار أو اكتساب أي حق عيني عليه. وتشمل هذه الاشتراطات الحصول على هوية رقمية معتمدة من وزارة الداخلية، وفتح حساب بنكي داخل المملكة باسم المشتري، وإصدار رقم اتصال سعودي مرتبط بالهوية الرقمية. وتهدف هذه الإجراءات إلى ضمان التحقق من هوية المتعامل وربط جميع العمليات المالية والإجرائية ببيانات رسمية موثقة.
تنظيم تملك الشركات الأجنبية وإلزامية الإفصاح الكامل
خصصت اللائحة تنظيمًا تفصيليًا لتملك الشركات غير السعودية، حيث ألزمتها بالتسجيل لدى وزارة الاستثمار وفق الدليل الإجرائي الذي ستصدره الهيئة العامة للعقار. ويشترط الإفصاح الكامل عن جميع الملاك المباشرين وغير المباشرين للشركة، إلى جانب حصول ممثلها النظامي على هوية معتمدة داخل المملكة وفتح حساب بنكي باسم الشركة. وتتولى وزارة الاستثمار إصدار رقم تسجيل للشركة بعد استكمال المتطلبات النظامية. كما تفرض اللائحة على الشركات إخطار الوزارة خلال 15 يومًا عند انتقال ملكية ما لا يقل عن 5% من أسهم الشركة، سواء تمت بعملية واحدة أو عدة عمليات، أو عند وجود أي ترتيبات تنظيمية في دولة التأسيس تمنح طرفًا آخر القدرة على التأثير في قرارات الشركة أو الحد من استقلاليتها، بالإضافة إلى أي حالات أخرى تحددها الهيئة العامة للعقار.
أحكام مماثلة للكيانات غير الربحية
طبقت اللائحة أحكامًا مماثلة على الكيانات غير السعودية غير الربحية، حيث ألزمتها بالتسجيل لدى المركز الوطني لتنمية القطاع غير الربحي، مع الإفصاح عن الأشخاص المسيطرين بصورة مباشرة أو غير مباشرة، وتعيين ممثل نظامي يحمل هوية معتمدة، وفتح حساب بنكي داخل المملكة. كما أوجبت على هذه الكيانات إبلاغ المركز بأي تغييرات جوهرية في هيكلها أو الأشخاص المؤثرين في قراراتها، أو عند وجود ترتيبات تحد من استقلاليتها أو تمنح جهة أخرى سلطة مؤثرة على أعمالها، وذلك خلال 15 يومًا من حدوث التغيير.
وامتدت الاشتراطات كذلك لتشمل أي شخص اعتباري غير سعودي قد يحدده مجلس الوزراء مستقبلًا، حيث توجب اللائحة على هذه الكيانات التسجيل لدى الجهة المختصة والإفصاح عن الملاك أو المسيطرين عليها، مع تعيين ممثل نظامي وفتح حساب مصرفي داخل المملكة، وإبلاغ الجهة المختصة بأي تغيرات جوهرية خلال مدة لا تتجاوز 15 يومًا.
قواعد تملك الأسرة ومنع تعدد المساكن
أوضحت اللائحة أن الزوج غير السعودي وأبناءه غير السعوديين يعتبرون تابعين له عند تملك العقار المخصص للسكن، ولا يحق لأي منهم الانفراد بتملك مسكن مستقل إلا إذا انتهت العلاقة الزوجية أو بلغ الابن أو الابنة سن 25 عامًا. ويهدف هذا الإجراء إلى منع تعدد تملك المساكن تحت إطار الأسرة الواحدة.
بوابة إلكترونية موحدة ووسائل دفع رقمية
من أبرز ما تضمنته اللائحة إنشاء الهيئة العامة للعقار بوابة إلكترونية مرتبطة بالسجل العقاري، لتكون المنصة الرسمية لتقديم طلبات التملك أو اكتساب الحقوق العينية أو التصرف بها، سواء لغير السعوديين أو للشركات السعودية التي يشارك غير السعوديين في ملكية رأس مالها. وشددت اللائحة على إجراء جميع العمليات المالية المتعلقة بشراء العقار أو التصرف فيه باستخدام وسائل الدفع الإلكترونية المعتمدة وفق نظام المدفوعات وخدماتها لدى البنك المركزي السعودي، على أن تُستكمل إجراءات إصدار الصكوك ونقل الملكية عبر السجل العقاري.
تملك الشركات السعودية المشتركة مع أجانب
سمحت اللائحة للشركات السعودية غير المدرجة في السوق المالية التي يشارك غير السعوديين في رأسمالها بتملك العقارات أو اكتساب الحقوق العينية عليها خارج النطاقات الجغرافية المحددة – باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة – لاستخدامها في مزاولة النشاط أو إسكان العاملين، وذلك بعد الحصول على موافقة وزارة الاستثمار. وفي المقابل، أجازت لهذه الشركات التملك داخل النطاقات الجغرافية، بما في ذلك مكة المكرمة والمدينة المنورة، دون الحاجة إلى موافقة وزارة الاستثمار، وفق الضوابط المنصوص عليها في نظام تملك غير السعوديين للعقار.
رسوم التصرفات وعشر حالات إعفاء
حددت اللائحة آلية استيفاء الرسوم على تصرفات غير السعوديين في الحقوق العينية على العقارات وجميع الاستعمالات بنسبة 2% في مدن الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة. وفي المقابل، منحت إعفاءات واسعة من الرسم بنسبة 0% في عشر حالات، من بينها قسمة التركات، والأحكام القضائية النهائية، ونزع الملكية للمصلحة العامة، والتبرعات للأوقاف أو الجهات العامة، ورد العقار إلى مالكه السابق خلال 180 يومًا بشروط محددة، وقسمة العقار المشترك دون زيادة في أنصبة الشركاء. وتشمل الإعفاءات أيضًا التصرفات الخاصة بالممثليات الدبلوماسية والهيئات الدولية وفق مبدأ المعاملة بالمثل، ونقل العقار من شخص طبيعي إلى شركة أو صندوق استثماري يملك الشخص جميع حصصه أو وحداته، بالإضافة إلى بيع الوحدات العقارية الناتجة عن تطوير أرض مملوكة لغير السعودي، بشرط استكمال المشروع خلال مدة الرخصة والبيع خلال سنة من انتهائها.
آليات التبليغ والدليل الإجرائي
اعتبرت اللائحة أن التبليغات النظامية تكون منتجة لآثارها إذا تمت عبر وسائل التواصل المسجلة في البوابة الإلكترونية، أو من خلال الرسائل النصية المرسلة إلى رقم الهاتف المحمول الموثق في الأنظمة الحكومية. كما ألزمت الهيئة العامة للعقار بإعداد دليل إجرائي تفصيلي يشرح آليات تنفيذ النظام واللائحة، ويعتمد بقرار من مجلس إدارة الهيئة، ليكون المرجع التنفيذي لجميع الإجراءات والمتطلبات المنظمة لتملك غير السعوديين للعقار في المملكة.
رقابة ميدانية ومهلة للتصحيح قبل العقوبة
منحت اللائحة مفتشين تحددهم الهيئة العامة للعقار صلاحية ضبط مخالفات النظام واللائحة وإثباتها، سواء بصورة فردية أم جماعية. كما ألزمت اللجنة المختصة عند توقيع العقوبات بمراعاة طبيعة المخالفة وآثارها، مع منح المخالف مهلة لتصحيح وضعه لا تقل عن عشرة أيام ولا تزيد على 180 يومًا، بحسب نوع المخالفة وإمكانية معالجتها، وذلك قبل تطبيق الجزاءات المنصوص عليها في جدول المخالفات الملحق باللائحة.
تصنيف المخالفات وتدرج العقوبات
نص الجدول المرفق لتصنيف المخالفات والعقوبات على فرض غرامة تصل إلى 5% من قيمة الحق العيني محل المخالفة، وبحد أقصى 10 ملايين ريال في حال تقديم غير السعودي معلومات أو مستندات غير صحيحة أو مضللة للحصول على حق التملك. وشملت العقوبات أيضًا مخالفات أخرى، مثل عدم الإفصاح عن بيانات المستفيدين، أو الامتناع عن تزويد الجهات المختصة بالمعلومات، أو عدم تصحيح المخالفات خلال المدد المحددة. وتتدرج العقوبات بين الإنذار والغرامات التي قد تصل إلى ملايين الريالات بحسب نوع المخالفة وتكرارها.
